不动产投资信托基金(REITs)是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金，既可以封闭运行，也可以上市交易流通。

　　目前，我国正在探索走出一条既遵循成熟市场规律、又适应中国国情的REITs发展之路。基础设施REITs持续发展壮大，也得到了资本市场的充分认可。

　　红土深圳安居REIT作为首批保障性租赁住房基础设施REITs(以下简称保租房REITs)，进一步丰富了基础设施REITs的产品类型。深圳经过近5年的实践探索，在政策支持、模式创新、架构搭建等方面率先推出创新举措，在全国保租房REITs发展方面先行一步。

　　试点项目平稳运行

　　走进位于深圳中心城区福田区的安居百泉阁，只见小区路面干净整洁，两侧绿植葱翠、鲜花盛放，户外活动区设有运动健身区和儿童游乐区，运营服务中心配置有阅览室、文化活动展示角，生活及公共配套设施完善。

　　安居百泉阁保租房项目是红土创新深圳安居REIT的底层资产之一。安居百泉阁项目运营方、深圳市房屋租赁运营管理有限公司项目经理李新防介绍，安居百泉阁共有594套保租房，月平均租金单价为59.7元/平方米；另有9间合计414平方米的配套商铺，主要是熟食铺、面包店、便利店等，方便小区居民日常生活采购。

　　2022年8月31日，红土创新深圳安居REIT上市，发行规模12.42亿元，上市首日上涨29.99%，机构投资者网下询价倍数133倍，公众认购倍数254倍，发行定价现金分派率3.95%，均刷新发行时点全国纪录。

　　“红土创新深圳安居REIT的底层资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆4个优质保租房项目，均位于深圳核心区域或地段，共涉及保障性租赁住房1830套13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。”深创投红土资产管理(深圳)有限公司总经理何琨说，安居百泉阁和安居锦园项目为深圳人才安居集团自建项目，保利香槟苑和凤凰公馆项目为配建移交项目，项目产权清晰。4个项目均交通便利、生活配套设施完善，配租对象主要为用人单位和个人两种类型，入住群体素质和收入水平较高，租金支付能力较强，具有持续稳定的现金流，满足发行REITs的收益率要求。

　　截至目前，红土创新深圳安居REIT已上市近8个月，运行是否顺利？

　　目前，红土创新深圳安居REIT运行整体保持稳定，4月6日股价为2.755元每股，与发行价相比上涨11%，整体市值达到13.78亿元。截至2022年12月31日，项目包含的4个底层资产项目整体出租率约为99%，个人租户合计占比约为42.92%，用人单位合计占比约为57.08%，租户结构稳定。

　　保租房在发行REITs时的估值定价问题是试点推行中的一大核心关注点。如何确定折现率？如何预测未来租金的增长水平？不同区域的资产在定价上呈现什么关系？资本市场对保租房REITs的风险收益偏好如何？这些关键环节在红土深圳安居REIT试点项目推进过程中逐步明晰，并在发挥资本市场定价功能、初步构建保租房估值体系等方面形成了初步成果，对市场具有参考借鉴意义。

　　“从试点运行来看，红土创新深圳安居REIT的发行，为搭建保障性租赁住房资产上市平台作出了有益尝试，探寻发挥政府及国有企业资金的杠杆作用，助力扩大保租房供给，也为社会资本提供了更多投资机会和收益来源，共享稳定的租金收入和增值机会。”深圳市人才安居集团有限公司党委委员、副总经理朱大华说，红土创新深圳安居REIT首次发行规模12.42亿元，实现对外募集资金6.09亿元，募集资金将进一步用于深圳市保障性租赁住房建设，预计可新增保障性租赁住房2000余套，助力完善住房保障体系。

　　更为重要的是，REITs项目的经营成果和财务数据定期公开披露，接受资本市场的监督，倒逼项目管理企业提高出租率和运营能力，提升规模化、专业化、市场化的资产管理和运营水平，推动保障性租赁住房高质量发展。

　　2023年1月，国家发展改革委公布8大类、24个盘活存量资产扩大有效投资典型案例，深圳安居保障性租赁住房REITs项目入选并作为广东省3个项目之一获得在全国推广。

　　破解保租房建设难点

　　深圳为何要推动发展保租房REITs试点？是基于怎样的现实环境开展试点的？

　　朱大华深度参与了首单保租房REIT试点。他表示，人才是实现城市高质量发展、赢得竞争主动权的战略资源，推动保租房REITs试点，通过金融创新引入资本力量助力保租房建设，解决人才后顾之忧，具有重要的现实意义。

　　早在国内正式出台推动试点政策之前，深圳就开始初步探索REITs在促进保租房可持续发展中的可能性。

　　2016年，深圳人才安居集团开始探寻通过REITs构建保租房可持续发展的模式，并于2018年发行全国首单人才租赁住房类REITs。该单类REITs首期发行规模31亿元，储架发行总额度200亿元，优先级发行利率为4.38%/年，综合融资成本创当年市场最低水平。底层资产为深圳人才安居集团所持有并管理的人才公寓共681套，标的配租对象涵盖杰出人才、新引进人才、中初级人才等各层次人才。

　　2018年起，深圳人才安居集团联手深创投集团，开始推动将保障性住房纳入REITs试点范围，推进监管沟通、市场调研和项目准备工作。2021年8月，深圳安居保障性租赁住房REITs项目正式启动，前期解决REITs申报阶段的重要事项，包括保障性租赁住房认定、试点资产新房认定和项目配租，以及资产重组和项目过户手续等事项。2022年7月29日，红土创新深圳安居REIT正式获得证监会准予注册的批复，8月完成询价发行，基金份额最终定价为2.484元/份，8月31日在深交所上市。

　　朱大华表示，深圳计划在“十四五”期间，建设筹集74万套保障性住房，预计资金需求超过2000亿元，资金来源成为保障性住房建设和发展的重要制约因素。以深圳市保障性住房专营机构深圳市人才安居集团为例，“十四五”期间将承担深圳市三分之一以上的保障性住房建设筹集任务，自筹资金建设面临很大困难。

　　“建设保租房主要面临两方面痛点和难点，一个是资金，一个是土地。在土地紧缺的现实情况下，建设具有重资产投资特点的保租房，如何解决资金来源并探索可持续融资模式是较大的考验。”朱大华表示，保租房具有显著的民生保障属性，其租金定价约为市场租金的六折，但建造成本与市场化出租、出售的商品房没有显著差异，这就导致保租房投资回收周期较长、资金占用过多。

　　“当前，保租房的融资模式以传统债务融资为主，大量资本沉淀。但过于依赖债务融资将增加企业资产负债率，不利于项目拓展和风险控制，难以扩大保障性住房供给规模。”深圳市人才安居集团有限公司党委书记、董事长赵宏伟说，REITs的核心在于为投资主体提供资产盘活渠道，降低资产负债，快速回笼资金，形成“投资建设住房—REITs盘活资产—回收资金再投资”的良性发展格局。

　　“解决一时的资金需求只是解决了保租房建设的一个难题，行业可持续发展还需要靠科学发展机制和可持续模式。”朱大华说，可持续发展需要重点考虑现金流和收益率。保租房每年折旧会占资产价值的2%，如果按照最宽年限50年租期来算，折旧也是一大笔成本。再加上长期维持成本，从财务角度来算是负收益，企业难以维持发展。而REITs考虑的是净现金流，收来的租金减掉必要支出，租金收益率基本维持在3%至4%之间。

　　提质增量探索更多可能

　　保租房REITs在我国发展时间短，缺乏市场交易经验，调整机制等均处于摸索阶段。

　　在短短几个月内推动保租房REITs试点落地，深圳通过全市一盘棋合力攻关。借助深圳市综合改革试点授权清单的契机，深圳持续沟通推动保障性租赁住房纳入REITs范围，并在国家发展改革委指导下坚持上下联动，多方合力，部门协同，特事特办，从而加快试点工作推进进程。

　　“上下联动、部门联手在项目推进中发挥了重要作用。”朱大华说，保租房REITs试点是一项复杂的系统工程，底层资产的合规性、经济性论证十分严格，在申报、审批、发行等环节均面临大量沟通协调工作。国家发改委、证监会、深交所等部门均提前介入项目预审，指导完善方案设计等相关内容。

　　深交所相关负责人表示，在培育端深耕市场服务上，深交所第一时间对接支持保障性租赁住房企业，摸排了解REITs发行需求和痛点难点问题。在政策端优化机制设计，对上市审核和持续监管事项进行细化安排；针对行业有关问题，与政府部门、企业、市场机构等共同研究论证，推动形成解决方案。在审核端着力提升准入质量，推动租金收入稳定、运营水平较高、社会效益良好的项目参与试点。

　　保租房REITs作为事关服务保障的金融产品，在保障可持续收益的同时更需要严格的风险管控。“红土创新深圳安居REIT试点运行的架构设计中，特别实行多维度风险管控，基金管理人、计划管理人、基金托管人、外部管理机构等参与主体各司其职，对产品实行严格的规范化管理，防范潜在风险。”朱大华说，具体而言，在建立风控机制防范履约风险的同时，还有基础设施项目经营风险、关联交易及利益冲突风险、利益输送和内部人控制风险等基础设施项目运营过程中的风险。严格监督基金资金账户、运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确保符合法律法规规定和基金合同约定；还为项目购买财产保险和公众责任保险。

　　深交所相关负责人表示，深交所将持续推动完善审核流程、项目材料申报、信息披露等配套规则文件，优化发行询价机制；不断夯实REITs业务法律法规基础，加强REITs法律基础框架研究。加强基础设施REITs信息披露日常监管，细化扩募新购入项目的操作流程和要求，支持基础设施REITs规范做优、持续做强。加大培育服务力度，持续加强对接服务，有针对性开展基础设施REITs交流培训活动，拓展优质项目储备。

　　“有了REITs的资本市场平台，可以进一步通过Pre-REITs基金吸引权益资金，打造REITs+产业链运作平台。”深圳市人才安居集团有限公司党委副书记、总经理唐绍杰说，建设期通过银行中长期贷款形成固定资产，运营初期通过Pre-REITs和类REITs对不成熟的资产进行项目孵化和培育，项目成熟后通过REITs实现退出，回收的资金作为资本金投至新的保障性租赁住房项目，将实现保障性租赁住房“投融建管退”全生命周期循环。

　　目前，深圳人才安居集团正探索设立租赁住房引导基金，与大型险资、银行成立Pre-REITs基金，对租赁住房项目进行孵化和培育，成熟后装入安居公募REITs。通过Pre-REITs、公募REITs联动发展，进一步探寻破解保障性租赁住房建设的痛点和难点。

　　深圳也正在积极打造保租房REITs+产业链，做强做大做优资产管理规模，为深圳乃至全国的保租房项目提供“投融建管退”的可持续发展通道，形成“谋划一批、储备一批、发行一批”的滚动实施机制，通过盘活存量、带动增量，为新市民、青年人提供更大规模“高品质、可支付、有温度”的保租房。

　　“深圳高度重视基础设施REITs相关工作，目前深圳上报的盐田港仓储物流、招商蛇口产业园和协助上报的首创水务3个项目已顺利发行上市，深圳能源东部电厂项目也已获得证监会、深交所受理。”深圳市发展改革委党组书记、主任郭子平表示，未来，深圳市发展改革委将坚持“小步快走”，全力推动人才安居集团保障性租赁住房等基础设施REITs项目，进一步研究在“双碳”、文旅、新基建等领域推出新项目，不断扩大项目发行范围。